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“三高“地块入市艰难

2018-07-11 来源:第一财经日报 点击 评论

       孙宏斌曾经公开声称“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。的确,随着全国楼市步入平稳发展阶段,房价的上涨步伐戛然而止,那些拍卖会上风光无限的“面粉贵过面包”的项目,如同鸡肋般刺激着开发商的神经。


  2016年是全国各地“三高”地块(高总价、高溢价、高单价)频出的年份。机构统计显示,当年合计产生了超340宗三高地块。按照正常的开发周期,两年之后的2018年刚好是这些项目集中上市之际。然而,高地价的阴影之下,许多项目在当下的市场环境下无法获得预期收益,甚至面临亏本的窘境。


  拍地一时爽,结局很难料。摆在这些项目面前的选择,唯有时间换空间延期推出,抑或是亏本入市回收部分资金。


  一位房企高管坦言:“对于大房企而言一个项目延期还可以通过其他方式对冲,而对于中小房企而言,砸在手上就是压力,未来可能会被迫降价出货。”


  众多“三高地块”承压


  2016年7月,金地集团以88亿元竞得上海浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块,溢价率285.8%,成交楼板价33023元/平方米。


  按照规划,该地要求配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的5%以上;全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的30%以上(不包含保障性住房等),保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上;中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%;并且,受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业,这部分自持面积须用于租赁。


  按照规划,金地本应2017年将该项目推出市场,不过受到当时市场冷淡影响,一直并未推出。


  时隔两年,这个项目依旧处于难产状态,按照目前的预售证审批和市场情况,即便推出,可能也将遭遇亏本。


  同样折戟上海的还有厦门建发、中骏置业等闽系房企。


  2016年8月,建发中粮首开联合体以总价67.9亿元夺得宝山顾村住宅地块,楼板价为53727元/平方米,溢价率115%。而中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块,溢价165.16%,成交楼板价45070元/平方米。目前,宝山顾村二手房价格最高约6.6万/平方米,按照当时楼板价计算,入市可能同样是亏损。中骏的青浦项目地价虽然略低,但业内认为此时推出市场仍将面临亏本风险。


  面粉贵过面包,在市场高涨的2016年看起来,房价的上涨足以抵消高地价的压力,然而市场陷入调整,漫漫等待将是无法避免的结局。此前,克而瑞统计的2016年50宗高价土地显示,有60%土地处于开工但未开售阶段。包括上海、广州、深圳、苏州、厦门、合肥等核心城市高价土地均处于难产状态。


  以广州为例,2016年的广州市场,房价逐步进入补涨行情,彼时,开发商对于这块补涨的市场充满无限遐想,于是,土地拍卖过程中“面粉贵过面包”的情形再度涌现。克而瑞研究披露的一份针对当年土地市场的研究报告显示,仅2016年广州新诞生了7个高地价项目,其中大半已然动工甚至面市。


  然而,幸运与不幸之间往往只有毫厘之差。


  同样是2016年拍出的高价地块,中冶置地当初为了打开广州市场而高价拍下的位于海珠区江燕路的万宝冰箱厂地块至今仍面临困局。


  资料显示,中冶为该地块豪掷约30.7亿元,折合楼面地价超过4.2万元/平方米,该地块的总用地面积为37893平方米,动工日期为2018年6月7日之前,竣工日期为2021年6月7日之前。目前,该项目已经进入施工阶段,但何时才能面市尚不得而知。随着楼市步入平稳阶段,该地段周边在售一手房平均价格为50000元/平方米。对于首次进入广州的中冶置地而言,万宝冰箱厂地块的运营无疑是一场大考。


  如果说中冶这个过江龙终究要为自己的广州战场交一笔学费,那么作为深耕广州多年的时代地产,其于2017年3月拍下迄今为止广州最高价地块,就多少有点老马失蹄的意味。


  2017年3月底,海珠区广纸轻工地块以55437元/平方米、总价约20.4亿元的代价被时代地产竞得,刷新了广州楼面地价纪录。时至今日,该地价在广州市范围内仍未被刷新。据悉,该地块附近的金融街融御销售均价为5.8万元/平方米,雅居乐海珠小雅则在5万元/平方米左右。所以,时代地产所买下的这包面粉,在一年半之后依然贵过当地的面包。


  考验企业运营能力


  没拍到地难受三天,拍下地难受三年。面临土地市场上的激流勇进,开发商大多深知其间的压力。然而,市场长线看涨的预期,足以为开发商提供信心。事实上,过往的许多年内,高价地总是不断被创造,而房价单边上涨的走势,确实给这些项目提供了安全下车的保障。


  2017年8月,时代地产的中期业绩发布会上,该集团董事局主席曾就该地块发表评论称“地价不算非常贵”,因大湾区的经济发展前景足够给项目提供解套空间。但消息显示时代地产尚未对外公布该项目的规划方案,2018年也未有面市的计划。


  毫无疑问,高成本土地在运营上,会对开发商提出更高的要求。八仙过海各显神通,高价地如何成为楼王,是高价买地的开发商的一门必修课。


  在深圳,宝安尖岗山,泰禾的院子项目是深圳市场上最让人期待的产品,其地价之高曾刷新全国人民的三观。2015年12月25日,泰禾分别以29.6亿和27.4亿拿下深圳市宝安区尖岗山的两宗宅地,后一宗地的楼面价为7.99万/平方米,创下2015年全国土地单价最高的纪录。


  过去,同地段共出让过4宗宅地,发生时间分别在2003年、2004年、2009年和2012年。前三宗地均为招商华侨城联合体竞得,最后一宗地是当年的高价地,由中海以总价20亿元斩获,单价最高纪录由2009年招商华侨城联合体拿下的地块保持,为1.88万/元。


  回看泰禾拿下的两宗地块的土地面积和总建面分别为27459.63平方米、57665平方米以及21433.33平方米、34290平方米,体量不大。容积率分别为2.1和1.6,是深圳罕见的低容积率地块,适合建造高端产品。其所位于的尖岗山,也是深圳豪宅聚集地。正是这两宗地块在规划上的特性,与泰禾旗下之高端产品院子系列较为匹配,这让泰禾从拿地之初便信心十足。


  拿地之际,深圳土地、房市双热,市场对于泰禾在深圳的第一个项目,由泰禾打造的在业内有较高声誉的院子产品极为期待。这个项目最初传出的消息是,最早在2016年下半年或2017年入市,但至今仍未公开面市。


  2018年初,泰禾集团营销副总经理兼深圳区域营销副总经理刘伟对第一财经在内的媒体透露,深圳院子定于今年9月入市销售,目前还在做产品的细化工作。链家数据显示,目前尖岗山片区的二手洋房挂牌价在7.5万~9万元/平方米之间,别墅产品挂牌价在10万~11万元/平方米之间。


  在业内人士看来,即便泰禾院子系列能标出高于同地段产品的价格,但其逼近8万/平方米的土地成本,依然是不小的一个负担,如何成功解套,仍是行业普遍关注的问题。更为关键的是,目前深圳仍然存在政府指导售价。


  资料显示,截至目前,深圳院子还没有入市的迹象。可查询得的消息显示,1月30日,深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局同意核发上述两宗地中其中一宗地的《建设工程规划许可证》,而另一宗地,目前尚未取得该证书。


  事实上,即便开发商在产品打造上独树一帜,可以用豪宅的高溢价来对冲高地价,然而政府指导价的存在,正紧紧扼住高地价项目的咽喉。比如2017年4月,中南置地首入成都,以总价59亿连续拿下了三宗城北地块,楼面地价分别达到11080元/平方米(天回镇沐龙湾社区),9400元/平方米(天回镇万圣社区),12900元/平方米(建设南路)。


  但有市场信息显示,天回镇项目拿地价格9400元/平方米,而目前预售证审批价格不到8000元/平方米。“中南置地申请了预售证,然后又退了回去,卖一套就会亏一套。”成都业内人士告诉记者。


  种种掣肘之下,或许唯有时间换空间,等待市场缓慢回升,房价继续上涨,才有机会让这些项目的高地价得到消化。但在前所未有的调控政策,以及“房住不炒”的整体基调之下,等待的时间会有多长?背负着高成本融资压力的开发商又能否熬过冬天?


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