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在二三线城市置业,买这样的房子升值最快

2018-06-12 来源:焦点看房 点击 评论

不可否认,房地产后黄金10年已经慢慢消褪,房产投资已经慢慢趋向于理性,利润空间也越来越低。全国各大银行也开始冷淡房贷,放贷速度放缓,房贷利率上浮,无论从投资成本来计算,还是代表货币资源配置的资金宽紧流向也好,房地产投机的浪潮已经终结。


然而,对于不少人来说,在选择投资项目时,还是会将眼光放到房产这个传统的保值增值项目上。我们讲房产投资,要明白是投资,而不是投机。投资是为了什么?是为了让自己辛苦挣的钱能够达到保值,让货币的购买力能够跑赢CPI,不被货币超发引起的通货膨胀稀释掉,如果看得更准一些还能够增值,这就是投资房产的意义。


所以,要牢记一个准则:作为房产投资者,保住钱的购买力,先保值,再是升值。那么问题来了,毕竟好的房子才是价值提升的保障,在选择房产上有哪些要注意的地方呢?什么样的房子才是好的房子呢?


一、首先是城市的选择


评价这个城市的房产是否可以购入,主要有以下几个因素:


1、选择成长空间较大的二三线,判断哪些城市是二三线城市,一个指标是人口超过500万,一个是有自己的产业基础,另外看该城市是否在大力修地铁。


根据这点,我们从中国地图从上往下看,有哪些呢?华北地区,郑州,人口2000W,交通要道。山东地区,不是济南是青岛,人口800万,海边城市,旅游城市,有自己的产业基础,还有和韩国的贸易。西北地区,西安,整个西北地区,陕西,宁夏,甘肃,青海,这些人都是往西安去的,这是第一站,大量西北地区的人都会在西安落脚。华东地区,苏州,南京,杭州,大家自己看最近这些城市的升值情况。然后是武汉,是一个中国所有城市的中心的位置,到哪的距离都很平均。西南地区,成都,重庆。整个西南的地区都会去成都落户安家生产。还有,厦门,沿海经济特区等等。


2、看城市的未来规划和国家是否有重大利好性政策眷顾此地,包括:设立国家级经济开发区,大力建设新区等,此举是判断城市的可发展性,但是不要指望短期之内能套现。


3、看该城市的供应量+去化量,与本地人口数量+外来人口数量,城市土地供应过大开发过多,房价增幅就不明显;外来人口数量上不去,房价增幅的后劲不足。


4、看城市房价增幅数据统计,过去三年每年增速如何,如果平缓,再去土地和人口方面内容,这些数据在部分报告网上可以搜到。


5、看这个城市是人口流入的还是流出的。四五线线城市不建议购买是因为,有能力的人都会往省会二线城市涌,那里有更公平更好的机会。那么有人进来谋生,就会有住房需求,供应更不上需求,价格就会上涨。


二、其次是升值空间比较


1、新城区相对比老城区好,结合第一大点,看城市的发展方向和外来人口数量,如果够健康绝对是选择新城区,一个处在规划核心节点辐射范围之内的新区项目在未来数年内地增值空间绝对要比已经高度成熟社区内的二手房增幅快,且投资门槛低,比如郑州,当年选择了郑东新区的购房者,升值空间远远高于选择了市中心的项目。如果非要考虑老城区的话,最好是购买好出租、好出售的,即使将来出现房价下滑的情况,市中心的房子是真正的稀缺资源,价格会相对比较抗跌。


2、学区:不得不说学区是另一个城市核心区房价居高不下的因素。以杭州为例,在出台零择校的政策之后,在房价冰点期学区房仍是一房难求,卖家坐地起价的新闻不绝于耳。因此若以这点为投资着手点也有利可图。


3、地铁沿线楼盘。有一个很重要的理念,买房子不仅仅是买一些钢筋水泥,更是买一个城市的公共服务。而这个城市地段的公共资源多寡就会决定这个地段的供需,随机在价格上反应。随着人口密集的大城市的交通问题日益突出,地铁必将再未来成为人们出行最为便捷的选项,所以地铁沿线是重点考虑。会有大量的人口在地铁进出口流入流出。而人气又决定了房价。


4、大户型比小户型好--既然直说增值空间,40平米涨2000跟130平米涨1000比,后者自然划算,只是接盘侠是什么情况,需要你对户型有所判断。


5、建议尽量买新房。以现在市场的规则,二手房需要支出住房总价的5%-10%的交易费、中介费等,而这部分钱,你是不能用来贷款的,投资成本就会增加,而且产权年限也是一个问题。


6、最后,也是最重要的一点,了解充分,多多找找相关领域或熟悉目标区域的人,多问问,不要好高骛远,在你的经济能力范围内,量力而行,哪怕买套小的,弹粮要准备充足,考虑长线。


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