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按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观

2018-05-16 来源:诸葛找房 点击 评论

近日,央行陆续公布了一季度社会融资情况、4月份信贷数据,虽然M2增速和新增贷款量都呈现稳定向好的趋势,但居民按揭贷款同比降幅持续扩大,占新增贷款比例不足30%,远低于2017年全年水平;信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额扩大,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。基于房地产市场调控,以及金融行业去杠杆等防范风险的需要,未来房地产行业的资金面预计仍会继续紧张,甚至会在短期内有趋紧态势。


一、按揭贷款额度同比降幅继续扩大,房贷额度趋紧利率上升趋势确立


基于房地产市场调控需要以及防范金融风险,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据,4月份仅有3543亿元,而且自2018年以来同比降幅持续扩大,4月份降幅扩大至20.22%。


2018年一季度个人住房贷款余额22.86万亿元,个人住房贷款同比增长20%,增速比上年年末低2.2个百分点,也验证了这一趋势。


图表1:居民住房贷款占比


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


随着按揭贷款额度趋紧,银行去杠杆导致传统高收益产品减少,房贷利率持续攀升,据诸葛找房数据研究中心统计,2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%,相当于基准利率1.135倍,环比3月上升0.91%,同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%,上升23.01%。由于一二线城市房价仍然不稳定,且二手房市场有筑底回暖迹象,预计未来一段时间商业银行或主动或被动继续提升房地产市场热度较高区域房贷利率水平,特别是二套房贷款利率,房贷利率在全国范围内可能会进一步上扬。


图表2:全国首套房贷款平均利率


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


目前房地产调控政策还在不断加码,各家银行的首套房贷利率全面收紧。一线城市表现平稳,利率未出现大幅变化;部分二线城市首套房及二套房贷款利率均出现较大幅度上涨。


二、房地产企业面临融资困境


1、房企到位资金增速维持低位,国内贷款由正转负,融资艰难


前4月,国家统计局刚刚发布的数据显示,全国房地产开发企业到位资金增速仅有2.1%,持续创造近年来最低水平,已经接近于正负线,显示出在房地产市场调控要求以及金融行业去杠杆要求下,房地产开发企业资金面愈发趋紧。


图表3:全国房地产开发企业本年到位资金增速


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


从到位资金来源分析,国内融资渠道继续收紧,国内贷款4月份由正转负,1-4月累计下降1.6%,个人按揭贷款继续下降6.7%。而由于外汇资金管制趋紧,利用外资更是下降77.6%,前四个月仅有17亿元。融资渠道收紧,开发企业只能开拓其他渠道,利用自筹资金和销售前期回款补充现金流。定金及预收款成为房企第一大资金来源,达到14987亿元,同比增长8.3%。但随着全国商品房销售增速持续下降,以及各地针对优先全款客户等违规销售行为的打击,定金及预收款将在未来承受双重压力,预计很难维持持续高位增长,将会进一步加大房企资金压力。


2、一季度房产开发贷款余额7.7万亿元 同比增长25.3%,但主要投放集中在保障性住房领域


图表4:2017年-2018年一季度房地产开发贷款情况(亿元)


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看,一季度末房地产开发贷款余额77000亿元,同比增长25.30%。其中保障性住房开发贷款余额为38000亿元,同比增长37.9%,地产开发贷款余额14000万亿元,同比增长2.2%。房地产开发贷款余额的增加是受国家对保障房政策支持的影响,随着新的三年棚改攻坚计划启动后,保障房开发建设成为资金投入的重点。


3、委托贷款连续下降,信托融资同比减少,房企非标融资渠道不容乐观


图表5:2018年以来信托、委托贷款规模(亿元)


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


从央行公布的前4个月社会融资数据来看,作为前些年房地产行业重要融资渠道的信托贷款、委托贷款等,在今年金融行业去杠杆,表外业务回归表内业务的大背景下,业务量下降非常迅速。委托贷款连续4个月同比减少,3月份更是同比减少3314亿元,4月同比减少也达到1481亿元;信托贷款4月份由增转降,同比减少。预计未来一段时间,随着资管新规的落地执行,委托贷款、信托贷款还会进一步调整。从传统的非标融资渠道来看,房企面临更加紧张的融资环境。


图表6:2015-2017年房地产行业公司债发行规模(亿元)


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


最近几年,房企公司债在房地产市场、金融市场的复杂环境下,波动较大,2015年房企发行公司债迎来爆发期,当年共发行公司债1105亿元,2016年再创新高,全年发行公司债1865亿元,同比增长近80%。但从2017年开始,基于房地产行业调控,房企公开市场融资收紧,公司债发行暂停,全年发行仅653.8亿元,还都是主要集中在上半年。2018年初,针对房企发行绿色债券也有所限制,新城等企业公司绿色债券也暂停发行,截止到5月初,房企共发行公司债仅24.2亿元,对于全年十万亿的房地产市场来说,作用微乎其微。


三、保障房是依然是信贷投放重点支持方向,租赁金融持续突破


图表8:保障性住房开发贷款余额同比增长


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


2018年一季度保障性住房贷款余额达到了38000亿元,同比上涨超过37.9%,比去年底高了5.3个百分点;较之房地产开发贷余额同比增速更是高出15个百分点,充分说明保障房建设在今年以来依然是重要的信贷投向。


除了保障房建设,棚改、租赁方面,今年前四个月在信贷方面也展现出一些新的特点。


1、棚改攻坚再加速,加大公租房保障力度


3月5日,政府工作报告对2018年房地产方面的工作部署,主要包括6个发展方向:棚改今年开工580万套、加大公租房保障力度、坚持“房住不炒”定位、继续实行差别化调控、加快建立购租并举住房制度、稳妥推进房地产税立法。


图表7:2017年全年全国棚改情况


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


数据表明棚改的工作力度不减,棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩,很大程度上也说明民生保障依然会加大力度。无房的、住房困难等群体,接下来依然会享受更好的住房保障内容,充分体现了当前房地产市场住房保障的思路。


针对棚改,住建部财政部联合出台了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,地方政府可以单独一个项目,可以联合几个项目一起发行棚改转向债券,用来作为棚改项目专项资金,一方面拓展资金来源,加快棚改进度;另一方面,也通过债券的形式,对地方政府前两年开展棚改中的过激行为进行一定的约束,使得棚改更加合理。


2、租赁金融支持大突破,已发行租赁类REITs规模近400亿,银行低息贷款开始介入


(1)租赁类REITS产品达到392.7亿元,有力促进长租公寓行业发展


目前长租公寓行业想要实现更大发展,规模化发展是必然的方向,而REITs则是长租公寓实现规模化发展扩张的最佳选择。通过发行租赁类REITs,可以充分的利用社会资金,促进资本进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。自2017年以来,随着资产证券化步伐加速,多家租赁住房类REITs产品获准发行,据诸葛找房数据研究中心统计,截止到5月份已发行租赁类REITs产品规模达到392.7亿元。


图表9:部分租赁类REITs产品类型


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


(2)四银行出台集体土地租赁房贷款方案,5年2000亿北京四家银行年2000亿低息资金,推动集体建设用地租赁房建设。


图表10:四银行集体建设用地租赁贷款部分指标


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


从表中银行集体建设用地租赁贷款细则中可以看出,四银行资本金比例均在20%-25%,贷款期限25年,其中农业银行规定联营公司最长可30年。值得注意的是,此次房贷利率大部分规定为基准利率,而一般租赁资产证券化发行时间仅为3-5年,此次房贷年限远超之前,且还款方式多为宽限期内只还利息,不需还本,较大程度上降低了集体建设用地入市租赁的门槛。


(3)建行等个人租赁贷款业务,推动行业升级


除了针对企业建设租赁房提供融资外,建行、中行等银行也针对个人租赁业务提供了租赁贷款,建行创新开发了20项住宅租赁业务金融产品,其中针对个人住房租赁推出了“按居贷”,成为租房市场的一大创新。根据建行发布的数据显示,建行首批推出的包括“CCB建融家园”在内的长租房源共计5481套。建行同时宣布成立了自己旗下的住房租赁公司“建信住房”和“安居建信”,在一定程度上推动了行业的升级。


图表11:银行推出个人租赁贷款业务产品


按揭贷款持续回落,融资环境不容乐观


从工行和建设推出的个人租赁贷款产品来看,贷款时间在10年左右,贷款额度高达100万。无论是对于租客还是房东来说,个人租赁贷款业务的出现一方面可以省去房东一次次的索要房租和租金的再投资,另一方面租客又可以通过长租的方式得到一定的优惠,降低成本,对于双方都是有利的。


综合4月份央行、国家统计局发布的多份报告来看,房地产行业所面临的资金趋势的态势并没有发生改变,融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧,资金成本也在攀升,未来一段时间,考虑到开发商企业债偿还高峰期到来,销售端依然受到严格的限制,资金端的调控影响叠加可能 会对行业的发展产生更加直接的影响。


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